Financiën

11.1 Financieel beleid

Het financiële beleid beschrijft hoe wij onze financiële continuïteit borgen. Werken we volgens dit beleid? Dan maken we onze doelstellingen en ambities waar. Tegelijkertijd richt het beleid zich op presteren naar vermogen. Daarmee bedoelen we dat er evenwicht is tussen maatschappelijke en financiële prestaties. Onze doelen staan in de Ondernemingsstrategie. In de Ondernemingsstrategie gaan we onder andere uit van taakstellende doelstellingen. Dit gaat over de te bouwen woningen, te slopen woningen en te verkopen woningen.

In de jaren 2018 tot en met 2022 zijn de te verwachten investeringen in nieuwbouw huurwoningen € 52 miljoen. Naar verwachting bouwen we in deze periode 362 huurwoningen. Daarnaast verwachten we in deze periode 415 huurwoningen te verkopen, 1544 woningen te verduurzamen-verbeteren met een verwachte investering van € 24. Er worden 124 huurwoningen gesloopt.

Alle beleidsbeslissingen leiden uiteindelijk tot een financiële uitkomst. Daarom toetsen we deze aan de financiële meerjarenprognose van tien jaar. Deze stellen we jaarlijks vast. De variabelen zoals huurinkomsten, inflatie, toekomstige renteontwikkeling en ontwikkeling van de voorraad beoordelen we. Waar nodig passen we dit aan.

11.2 Weerstandsvermogen

We sturen naar een financiële positie met een weerstandsvermogen dat voldoet aan de beoordelingscriteria van het WSW en het ministerie. Het WSW beoordeelt de vermogenspositie op basis van de bedrijfswaarde. Het ministerie op basis van marktwaarde.

Wij waarderen ons vastgoed op de balans sinds 2016 op marktwaarde in verhuurde staat. De totale marktwaarde van de activa in exploitatie eind 2017 bedraagt € 1,724 miljard (full versie). Eind 2016 was dit € 1,41 miljard (basis versie).

Vermogenspositie Accolade op basis van marktwaardewaardering

Vermogenspositie Accolade op basis van marktwaardewaardering
  2017 2016
Marktwaarde verhuurde staat 1,724 miljard 1,406 miljard
Eigen Vermogen 1,254 miljard 0,928 miljard
Solvabiliteit 69,70% 62,50%

Wij verwachten dat de solvabiliteit op basis van marktwaarde verder zal stijgen. Dit komt door waardestijging van de woningen op de vrije markt.

Vermogenspositie Accolade op basis van bedrijfswaardewaardering

Vermogenspositie Accolade op basis van bedrijfswaardewaardering
  2017 2016
Bedrijfswaarde 840 miljoen 830 miljoen
Eigen Vermogen 370 miljoen 352 miljoen
Solvabiliteit 40,4 38,70%

Wij verwachten dat de solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde op termijn zal gaan dalen. Dit komt door stabilisatie van de huuropbrengsten in combinatie met stijgende kosten. Voor de parameters van de waardering op bedrijfswaarde verwijzen we naar de

Volkshuisvestelijke waarde

Ons vastgoed waarderen we tegen marktwaarde in verhuurde staat. Dit is zoals voorgeschreven. In 2017 maakten we de overstap van marktwaarde ‘basisversie’ naar marktwaarde ‘full-versie’. Dit is een schattingswijziging in de waarderingsgrondslagen. Omdat het een schattingswijziging is, loopt het verschil door het resultaat. De marktwaarde volgens de full-versie ligt € 365 miljoen hoger dan volgens de basisversie. Daardoor ligt het jaarresultaat € 365 miljoen hoger dan volgens de basisversie. De waardering tegen marktwaarde bij woningcorporaties is reden voor discussie. Woningcorporaties verhuren namelijk niet tegen markthuur maar met een korting. En woningcorporaties verhuren de woningen door en verkopen ze niet. Daarbij komt dat de bedrijfslasten meestal hoger zijn dan bij commerciele verhuurders. Dit komt door voorschriften in de woningwet en leefbaarheidskosten. Daarnaast zijn de onderhoudskosten van corporatiewoningen meestal hoger, omdat de woningen ouder zijn.  

 

De volkshuisvestelijke waarde laat de afslag zien op de marktwaarde, aangezien corporaties structureel lagere huren rekenen en niet vrij zijn om woningen uit te ponden. Dit levert een beklemming op het eigen vermogen op. Bij waardering op marktwaarde kan dit nooit worden gerealiseerd. Om deze beklemming te bepalen, herrekent de corporatie de waarde van het hele DAEB-bezit door voor twee parameters de volgende aannames te doen:

  1. het hele bezit aanmerken als 'doorexploiteren' in plaats van 'uitponden';
  2. de markthuur vervangen door de lagere streefhuur

Het verschil tussen de waarde volgens deze parameters en de oorspronkelijke marktwaarde is de volkshuisvestelijke bestemming.

  31/12/2017 31/12/2016
Eigen vermogen op basis van marktwaarde 1 253 759 927 933
     
Af: lagere waarde vanwege aanpassing doorexploitatie -99 648 -274 798
Af: lagere waarde vanwege aanpassing streefhuren -456 521 -201 806
Beklemming -556 169 -476 604
     
Eigen vermogen o.b.v. volkshuisvestelijke waarde 697 590 451 329

Marktwaarde versus bedrijfswaarde

Voordat de marktwaarde is ingevoerd werd het vastgoed gewaardeerd tegen 'bedrijfswaarde'. Met bedrijfswaarde bedoelen we: 'de contante waarde van de toekomstige kasstromen die worden verkregen met de verhuur van het vastgoed'.

 

Het belangrijkste verschil tussen de bedrijfswaarde en de marktwaarde in verhuurde staat is, dat bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt uitgegaan van een voortdurende verhuur. Terwijl bij marktwaarde in verhuurde staat over een periode van vijftien jaar wordt gekeken naar de meest gunstige uitkomst van de scenario's 'doorverhuren' of 'verkopen'. Marktwaarde in verhuurde staat levert dus altijd een hogere waarde op.

 

Waardering tegen een hogere marktwaarde heeft echter ook gevolgen voor de omvang van het eigen vermogen en het balanstotaal. Het verschil tussen bedrijfswaarde en marktwaarde loopt op de balans via de post ongerealiseerde herwaarderingsreserve.

 

Voor de analyse van de ratio’s hanteren we de bedrijfswaarde als uitgangspunt. Dit omdat het WSW en de Autoriteit Wonen deze als basis gebruiken. Met name de solvabiliteit en loan-to-value geven zo een goede indruk over de levensvatbaarheid en financierbaarheid van Accolade.

11.3 Jaarresultaat 2017

Het jaar 2017 is afgesloten met een positief resultaat.

Jaarresultaat x € 1.000    
  Jaarrekening 2017 Jaarrekening 2016
Exploitatieresultaat voor belasting en financiële baten en lasten        € 44.075        € 43.839
Niet gerealiseerde waardeverandering € 314.164 € -6.982
Financiële baten en lasten        € - 13.225        € - 27.013
Belastingen        € - 19.172        € - 11.191
Resultaat deelnemingen        € - 17        € 27
     
Jaarresultaat        € 325.826        € - 1.320

Het exploitatieresultaat is licht gestegen. De niet gerealiseerde waardeverandering is fors toegenomen. Dit komt doordat de marktwaarden van het bezit over 2017 zijn gewaardeerd op basis van de full versie. De waarde van het bezit is hierdoor ten opzichte

11.4 Rentabiliteit

De rentabiliteit van het eigen vermogen is het jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen aan het eind van het boekjaar. De rentabiliteit van het totale vermogen is het totaal van het jaarresultaat en de betaalde en/of verschuldigde rente uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen per 31 december van het boekjaar.

Rentabiliteit 2017 2016
Rentabiliteit eigen vermogen 26 -0,1
Rentabiliteit vreemd vermogen 3,70% 3,70%
Rentabiliteit totaal vermogen 22,10% 1,90%

11.5 Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

Wij zijn deelnemer van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Vanaf 2015 introduceerde het WSW een nieuw risicobeoordelingskader. Bij de beoordeling hanteert het WSW de volgende ratio’s: ICR, DSCR, loan to value, solvabiliteit en dekkingsratio. Voor elke ratio wordt een norm gehanteerd. De financiële ratio’s worden daarnaast beoordeeld op basis van realisatie (drie jaar dVi) en op basis van prognose (vijf jaar dPI).

Daarnaast beoordeelt het WSW ons aan de hand van 24 vragen. Hieronder gaan wij in op de ratio’s.

Interest Coverage Ratio (ICR)
De interestdekkingsratio geeft aan dat vanuit de reguliere exploitatie (exclusief verkopen) voldoende middelen worden gegenereerd om de rentelasten te dragen. De saneringsheffing en de verhuurdersheffing zijn ingerekend bij deze ratio. Een ICR onder de één betekent dat de kasstroom uit exploitatie onvoldoende is om de rentelasten te betalen. Wij hanteren een ICR van 1,40 als minimum, net als het WSW. In 2017 was de ICR 2,4. In 2016 was dit 2,50.

Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
Met de DSCR bedoelen we de kasstroom uit lopende operationele activiteiten bij exploitatie tot het einde van de levensduur, ten opzichte van rente-uitgaven en aflossingsverplichtingen (de zogenaamde aflossings-verdiencapaciteit). Het WSW hanteert een norm van 1. Dat wil zeggen dat bij een norm van 1of hoger aan de aflossingsverplichtingen kan worden voldaan. Wij komen in 2017 op een DSCR van 1,1. In 2016 was dit 1,5.

Ratio Loan to Value
De loan to value laat zien welke waarde van het bezit is gefinancierd. Dus de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. Met de waarde bedoelen we hier de bedrijfswaarde. Wij streven ernaar om de loan to value de komende jaren te verlagen. In 2017 was sprake van een loan to value van 55 procent (57 procent in 2016). Het WSW hanteert een maximale norm van 75 procent.

Dekkingsratio
Met deze ratio wordt bedoeld in welke mate het schuldrestant van door WSW geborgde leningen zich verhouden ten opzichte van bij het WSW ingezet onderpand. Het WSW hanteert een (maximale) norm van 50 procent van de WOZ waarde van het bij WSW ingezet onderpand. De dekkingsratio van Accolade in 2017 is 22,3 procent. In 2016 was dit 22,7.

In de tabel hieronder staan de drie belangrijkste ratio’s inclusief de verwachte ontwikkeling.

Ratio WSW norm 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Interest Coverage Ratio 1,4 2,4 1,9 2,1 2,3 2,4 2,6
Debt Service Coverage Ratio 1 1,1 1,4 1,5 1,6 1,7 1,7
Loan to Value in % (MW) 32 27 33 31 30 28 27

11.6 Fiscale positie

Algemeen
De commerciële en fiscale jaarrekening zijn niet gelijk aan elkaar. Commerciële jaarstukken hebben tot doel verantwoord inzicht te geven over het vermogen en resultaat. De fiscale jaarrekening heeft als doel om tot een grondslag voor belastingheffing te komen.
Beide jaarrekeningen wijken vrij veel van elkaar af.

Vennootschapsbelasting
Door een opgebouwd fiscaal verlies, kan betaling van vennootschapsbelasting worden uitgesteld. Dit verlies is ontstaan door het inzetten van de WOZ daling van het bezit. Vanaf 2016 is de WOZ weer aan het stijgen, daardoor moet het ingezette fiscale verlies gefaseerd worden teruggenomen. De komende jaren verwachten we een jaarlijks positief fiscaal resultaat. Op basis van inschatting zijn wij vanaf 2017 jaarlijks vennootschaps-belasting verschuldigd. De verschuldigde vennootschapsverplichting is vanaf 2017 opgenomen in de meerjarenprognose.

Latenties in 2017
De belastinglatenties worden in de jaarrekening berekend. Dit in overeenstemming met de daarvoor geldende Richtlijnen voor Jaarverslaglegging (richtlijn 272 en 645). We onderscheiden hierin tijdelijke verschillen en permanente verschillen. Er is sprake van een tijdelijk verschil als er op enig moment sprake is van een fiscale afwikkeling van het verschil. Permanente verschillen waarderen we niet gescheiden in de jaarrekening. Deze komen alleen tot uiting in de berekening van de vennootschapsbelasting in het resultaat. De belastinglatenties worden gewaardeerd tegen de contante waarde.

Samenstelling en omvang vennootschapsbelasting 2017
Het fiscale resultaat voor 2017 ziet er volgt uit:

Opbouw fiscale resultaat   Totaal resultaat
(in duizenden euro’s)    
Commercieel resultaat voor belastingen   32.394
Correcties:    
Projectresultaat -4.837  
Terugname ingezette WOZ -daling 27.000  
Verkopen -3.410  
Niet gerealiseerde waardeveranderingen -1.664  
Overige waardeveranderingen 8.310  
     
Overige posten 908  
Disagio/rente -497  
Derivaten correctie -4.270  
     
Totaal correcties   21.540
     
Fiscaal resultaat/bedrag 2017   53.934
Compensabel verlies   -13.974
Belastbaar bedrag 2017   39.960
     
Verschuldigde winstbelasting   9.990

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Het effectieve belastingtarief is gelijk aan 2016.

Afhandeling aangiften voorgaande jaren
De Belastingdienst heeft de aangiftes vennootschapsbelasting tot en met 2012 definitief gemaakt. De fiscale aangiften tot en met 2015 zijn ingediend.

11.7 Treasury

Leningen

Uitgangspunt van ons financieringsbeleid is het krijgen en behouden van een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt. Dit moet tegen aanvaardbare kosten. Zo waarborgen we onze financiële continuïteit. Om het renterisico over de leningenportefeuille te spreiden, streven we naar een ideale opbouw van onze leningenportefeuille. Van een ideale opbouw is sprake als de rente- en aflossingsverplichtingen door de jaren heen gemiddeld ongeveer gelijk zijn.

 

In 2017 trokken we één lineaire lening van € 11 miljoen aan. Er was geen sprake van externe beleggingen. Onderstaand een overzicht van de omvang van de leningenportefeuille.

Omschrijving 31/12/2017 31/12/2016 31/12/2015
Aantal leningen 91 93 94
Bedrag van leningen (restschuld) € 461 miljoen € 471 miljoen € 481 miljoen
Gemiddelde rentevoet van leningen- portefeuille 3,50% 3,70% 3,80%

De tabel laat zien dat de gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille de laatste drie jaar is gedaald. Dit komt door de lage rentestand op de geld- en kapitaalmarkt.

Rente-exposure

Het is van belang dat de rente-exposure gelijkmatig wordt verdeeld over de jaren. Door spreiding van de aflossingsverplichtingen en momenten van renteconversie hebben we minder hinder van ongunstige renteontwikkelingen. In onderstaande tabel wort de exposure per jaar weergegeven.

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
16% 15% 10% 6% 3% 3% 3% 3% 6% 2%

Derivaten

Het Treasury statuut staat het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toe. Binnen het Treasurybeleid van Accolade is het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) bedoeld voor de beperking van inherente financiële risico's. In het Treasury statuut staat wanneer derivaten zijn toegestaan. Deze zijn alleen toegestaan als er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen we niet gebruiken voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2013 geldt, dat wij ons volgens het Treasury statuut houden aan de Beleidsregels Gebruik Financiële Derivaten door Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De basisrenteleningen en extendibles behoren volgens deze regels tot de derivaten. Een deel (€ 160 miljoen) van de totale leningenportefeuille (€ 461 miljoen) bestaat uit basisrenteleningen en extendibles. Volgens de beleidsregels moeten we de extendibles jaarlijks toetsen op marktwaarde. In de tabel worden de nominale en marktwaarde vergeleken.

Overzicht van de derivatenportefeuille

Overzicht van de derivatenportefeuille
Soort derivaat Aantal Nominale waarde Marktwaarde
      31-dec-17
Basisrenteleningen 13 € 99.000.000 n.v.t.
Extendibles 7 € 60.900.000 € 26.533.000
Totaal 20 € 159.900.000 € 26.533.000

Wij lopen geen direct liquiditeitsrisico vanwege onze derivatenportefeuille. Dit komt omdat er geen bijstortverplichtingen c.q. margin calls met de banken zijn afgesproken. Voor dit type derivaten hoeven we geen liquiditeitsrisico aan te houden. Er is namelijk geen sprake van een marktverrekening. Wij hebben alleen extendibles en basisrenteleningen in de portefeuille. De marktwaarde voor deze derivaten is negatief. De oorzaak van de negatieve marktwaarde is de lage rentestand. De marktwaarde is, ten opzichte van 31 december 2016, gestegen met ongeveer € 4,2 miljoen. Dit bedrag is ten gunste van het resultaat gekomen. De stijging is veroorzaakt, doordat de rente in 2017 weer iets is gestegen.

Beleggen

In 2017 zijn tijdelijke liquiditeitsoverschotten op een direct opeisbare spaarrekening van een Nederlandse AA-bank gedeponeerd. De rentevergoeding is rond 0,00 procent en een bonusrente van 0,01%.

 

Huisbankier

Vanaf begin 2012 is de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) de huisbankier. De BNG heeft, per 1 december 2014 een kredietfaciliteit in de rekening-courant met ons afgesproken van € 8 miljoen.

11.8 Autoriteit Woningcorporaties

De Autoriteit Woningcorporaties houdt (extern) toezicht op woningcorporaties. Dit houdt zowel het financieel toezicht als het toezicht op de integriteit en de prestaties van de corporaties in. Het interne toezicht is in handen van de raad van toezicht.

De Autoriteit Woningcorporaties is onafhankelijk van de corporaties en de politiek. De autoriteit kan zelf onderzoeken starten en rapporten openbaar maken. Ook mag ze zelfstandig ingrijpen bij corporaties. Bijvoorbeeld bij het vermoeden van fraude of zelfverrijking. De Autoriteit Woningcorporaties is een onderdeel van de Inspectie Leefomgeving en Transport.

De Autoriteit Woningcorporaties controleert woningcorporaties onder meer op de volgende punten:

  • beoordelen van de integriteit van het bestuur (governance);
  • toetsen of bestuurders van corporaties en leden van de raad van toezicht geschikt en betrouwbaar zijn;
  • toestemming verlenen (of niet) als een woningcorporatie samenwerking zoekt met een andere corporatie of instelling;
  • beoordelen van de financiële positie van corporaties;
  • toezicht houden op dochtermaatschappijen van woningcorporaties.

    De Autoriteit concludeert in haar oordeelsbrief van 30 november 2017 dat er geen aanleidingen zijn tot het doen van interventies. Accolade voldoet aan de norm inzake passendheid en aan de toewijzingseisen van de staatssteunregeling.

Externe onafhankelijke accountant
De controle op de jaarrekening van Stichting Accolade voert PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. uit.

11.9 Deelnemingen en verbindingen

Stichting Accolade is op 31 december 2017:

  • honderd procent aandeelhouder van Accolade Participatie B.V. te Heerenveen;
  • honderd procent aandeelhouder van Accolade Vastgoed B.V. te Heerenveen;

De omvang van de activa en de behaalde resultaten zijn gering van omvang. Door de omvang van de deelnemingen is besloten geen geconsolideerde jaarrekening op te stellen.

Verbindingen met honderd procent eigendomsbelang

Accolade Participatie B.V.
De B.V. heeft als doel het verkrijgen, vervreemden, huren en beheren van registergoederen. Het aandelenkapitaal van Accolade Participatie B.V. bedraagt € 18.151. Accolade heeft honderd procent van de aandelen. In 2017 is een negatief resultaat behaald van € 16.852. De B.V. heeft geen werknemers in dienst. De 50% van de aandelen in de Harste Vastgoed B.V. zijn in december 2017 verkocht.

Accolade Vastgoed B.V.
Accolade Vastgoed B.V. is een projectmanagementbedrijf. Ze heeft als taak het verzorgen en uitvoeren van werkzaamheden, die nodig of gewenst zijn voor de vastgoedontwikkeling en het vastgoedbeheer in opdracht van corporaties. Per 31 december 2017 heeft Accolade Vastgoed B.V. een geplaatst aandelenkapitaal van

€ 18.000. Accolade heeft honderd procent van de aandelen in haar bezit. In 2017 hebben geen activiteiten plaats gevonden. Over 2017 werd een negatief resultaat behaald van € 68. De B.V. heeft geen werknemers in dienst.